Změna územního plánu přinese větší prodejny i nové limity parcel. Radnice přiznala dvě chyby

Zastupitelé Brandýsa nad Labem-Staré Boleslavi budou příští pondělí na posledním zastupitelstvu před volbami rozhodovat o změně územního plánu č. 7b. Změna má umožnit například větší prodejny, minimální velikost stavebního pozemku nebo řeší dopravní obslužnost nového sídliště na Spořilově. Část obyvatel a opozice změnu kritizují. Radnice některé jejich obavy odmítá, současně ale přiznala dvě chyby v dokumentaci.

Na redakci Aktuálně z Brandýska se obrátili občané žijící na Spořilově, kterým jsou některé pasáže změny trnem v oku. Obyvatelé upozornili, že jim nevadí rozvoj města, ale vadí jim nastavení změn. Jde především o oblast dopravy, o limit velikosti parcel nebo nový způsob počítání zeleně.  

Změna územního plánu č. 7b v Brandýse nad Labem-Staré Boleslavi na první pohled působí jako soubor technických úprav rozsáhlého plánovacího dokumentu. Ve skutečnosti ale obsahuje několik změn, které mohou ovlivnit budoucí podobu města. Týkají se právě minimální velikosti nově dělených pozemků pro rodinné domy nebo dopravního napojení rozsáhlých rozvojových ploch na Spořilově.

Právě rozsah změny je jedním z bodů, kde samotná dokumentace obsahovala chybu. V jejím odůvodnění se původně uvádělo, že změna 7b je „pouze technickou změnou“ spočívající v převodu územního plánu do jednotného standardu. 

Na dotaz Aktuálně z Brandýska referentka územního plánování Eva Táborská připustila, že tato formulace není správná. „V tomto případě jde o chybu při přípravě dokumentu. Informace bude opravena tak, aby odpovídala skutečnému rozsahu změny,“ uvedla. 

Nové parcely minimálně 500 metrů

Jednou z nejvýraznějších změn jsou nová pravidla pro individuální bydlení. Nově dělený pozemek pro samostatně stojící rodinný dům má mít nejméně 500 metrů čtverečních. U dvojdomů nebo koncových řadových domů má být minimum 300 metrů a u vnitřních řadových či atriových domů 250 metrů čtverečních. Pravidlo se netýká parcel, které už budou před účinností změny samostatně zapsány v katastru. 

Také v této části město přiznalo chybu v dokumentaci. Odůvodnění totiž pracovalo s hodnotami 800, 500 a 300 metrů čtverečních. Úřad nyní vysvětlil, že šlo o starší pracovní hodnoty, zatímco závazný návrh počítá s 500, 300 a 250 metry. 

Část obyvatel změnu kritizuje s obavou, že se minimální hodnota 500 metrů může v praxi stát běžně využívanou velikostí parcel a vést k intenzivnější zástavbě. „Jakmile je 500 m² napsáno v plánu, stane se z minima běžný standard – a město ztratí páku žádat víc,“ varovali obyvatelé ze Spořilova.

Úřad tento výklad odmítá. Podle něj naopak dosud město nemělo obecně použitelný právně vymahatelný nástroj, který by minimální velikost nových parcel určoval. Zároveň zdůrazňuje, že splnění minima 500 metrů samo o sobě nedává vlastníkovi automatické právo stavět, projekt musí podle referentky splnit i další regulativy a stavební předpisy. „Navržené výměry navíc reflektují demografický vývoj a zohledňují vysoké ceny nemovitostí, přičemž zachovávají dostatečnou prostorovou kapacitu pro vsakování srážkových vod i ochranu mikroklimatu,“ konstatovala Táborská. 

Otázkou zůstává, proč byly zvoleny právě tyto hodnoty. „Během návrhu projektant vyhodnotil skutečný stav území a v návaznosti na výše zmíněné skutečnosti a rozsáhlé diskuzi s určeným zastupitelem a vedením města stanovili navržené hodnoty. Konkrétní čísla vycházejí z reálných zkušeností z území,“ odpověděla referentka. 

Konkrétní odbornou studii či analýzu, z níž by čísla vycházela, v odpovědi neuvedla. Přitom samotné odůvodnění změny na straně 21 uvádí, že původně požadované odstupňování velikosti parcel tak, aby se zástavba směrem od center města rozvolňovala, nebylo možné zpracovat kvůli nedostatku analytických podkladů. 

Chybí dopravní studie nového sídliště

Dalším sporným bodem je rozvojová lokalita RP.4 Martinovská 1 na Spořilově. Návrh změny stanovuje, že má být dopravně napojena z ulice Zárybská a zároveň z Martinovské. „Platná pravidla tam připouštějí až 40 bytových jednotek na hektar – tedy potenciálně kolem 350 nových bytů. Při běžném jednom až dvou parkovacích místech na byt jde o stovky nových vozidel. A tato doprava má být podle návrhu svedena hlavně do ulice Zárybská, která by se tak stala hlavní tranzitní komunikací pro provoz mířící na Kosteleckou,“ tvrdí místní obyvatelé s tím, že chtějí právě přímé napojení na Kosteleckou a následně na nový obchvat. 

Město toto řešení obhajuje tím, že dva přístupy zlepší prostupnost nové čtvrti, její obsluhu i dostupnost pro složky integrovaného záchranného systému. 

Radnice přes referentku územního plánování uvedla, že s napojením RP.4 na Kosteleckou se v koncepci města nepředpokládalo. Variantu podle něj komplikují majetkoprávní vztahy, prvky územního systému ekologické stability a technické možnosti napojení na silnici II. třídy. Napojení směrem k Martinovské bylo podle úřadu vyhodnoceno jako „majetkově jednodušší varianta“. 

Město nemá k dispozici studii, která by jednotlivé možnosti porovnala. „Město ani projektant samostatnou srovnávací dopravní studii nebo dopravní model porovnávající napojení přes ulice Zárybská a Větrná s přímým napojením na ulice Martinovská či Kostelecká nemají k dispozici, neboť nebyla zpracována,“ uvedla Táborská. 

Přesné vedení komunikací má být podle města řešeno až v následném regulačním plánu.

Občané kvůli nesouhlasu s dopravním napojením zorganizovali také petici, kterou lze podepsat na těchto stránkách. 

Větší mohou být také nové prodejny

Samotná dokumentace přitom připouští, že některé původně plánované části změny nebylo možné zpracovat právě kvůli chybějícím datům.

Zadání například na straně 22 požadovalo prověřit ve všech rozvojových lokalitách dostatečnou veřejnou infrastrukturu, veřejná prostranství, pěší a cyklistické vazby nebo technickou infrastrukturu. Tento bod nakonec zpracován nebyl.

„Důvodem byla především absence nezbytných analytických a datových podkladů,“ uvádí odůvodnění s tím, že jde o příliš komplexní problematiku pro změnu 7b. 

Změna současně zvyšuje maximální velikost prodejní plochy v plochách komerčního občanského vybavení z 800 na 1 200 metrů čtverečních. 

Podle úřadu požadavek vzešel od vedení města, ale konkrétní jména se redakce nedozvěděla. „Požadavek vzešel od vedení města na základě dlouhodobých jednání s aktéry v území. Regulativ se dotkne všech ploch OK, které jsou svojí rozlohou dostatečně velké, aby na nich mohl být realizován záměr tohoto rozsahu,“ okomentovala tento bod Táborská. 

Součástí změny 7b je také nový způsob započítávání zeleně ve vybraných výrobních a dalších areálech. Umožnit má například započtení zelených střech, popínavé zeleně, zatravňovací dlažby nebo jednotlivých stromů do povinného podílu zeleně. Návrh už dříve vyvolal kritiku kvůli tomu, že nestanovuje pevný minimální podíl zeleně na rostlém terénu. Této části změny jsme se podrobně věnovali v samostatném článku. 

Výhrady ke změně 7b zveřejnili také Piráti. Ve svém srpnovém textu upozorňují zejména na to, že z původních představ o regulaci rozvoje některé prvky vypadly, a změnu spojují s otázkou, zda město dostatečně brání nekontrolované intenzifikaci zástavby.