Starosti s řízením domu? Řešením může být profesionální předseda SVJ

V oblasti Brandýska působí služba ResidentCare, která nabízí výkon funkce profesionálního předsedy společenství vlastníků jednotek (SVJ). O tom, proč je dnes vedení SVJ náročnější než dříve a proč se vyplatí svěřit jej odborníkovi, jsme si povídali se zakladatelkou projektu JUDr. Michalou Matochovou.

Komerční sdělení 

Co Vás přivedlo k založení služby profesionálního předsedy SVJ?

Dlouhodobě jsem vnímala, že funkce předsedy SVJ je dnes pro vlastníky právně i organizačně velmi náročná. Legislativa se vyvíjí, přibývají nové povinnosti a nároky na transparentnost i odpovědnost statutárních orgánů.

Často tuto roli vykonává někdo z vlastníků ve svém volném čase, bez odborného zázemí. Přitom odpovědnost je vysoká – právní, finanční i osobní.

Chtěla jsem vytvořit službu, která tuto odpovědnost profesionálně převezme a zajistí řízení SVJ v souladu s aktuálními právními předpisy. Vlastníci většinou nemají kapacitu sledovat novelizace zákonů a nové povinnosti, které se na ně jako statutární orgán vztahují. A právě zde může vzniknout značné riziko.

Co si má laik pod pojmem „profesionální předseda“ představit?

Profesionální předseda je externí osoba zvolená do funkce statutárního orgánu SVJ. Nejde jen o administrativu. Jde o komplexní řízení domu a převzetí odpovědnosti za jeho správu.

To zahrnuje právní agendu, dohled nad smlouvami, kontrolu dodavatelů, komunikaci s vlastníky, řešení pojistných událostí, přípravu shromáždění i dlouhodobé plánování oprav a investic. Součástí je také průběžné sledování legislativních změn a zajištění toho, aby dům plnil všechny zákonné povinnosti.

Vlastníci nemají být účetní, právníci ani stavební dozor. Mají mít jistotu, že je o jejich majetek postaráno odborně, systematicky a v souladu s právem.

Často zaznívá obava, že profesionální předseda je „dražší“. Jak to vnímáte?

Na první pohled to tak může působit, ale realita bývá jiná. Pokud má dům výbor složený z vlastníků, kteří pobírají odměnu, je tato odměna od určité částky zatížena odvody na sociální a zdravotní pojištění a administrativními náklady. Celkový náklad tak může být vyšší než částka fakturovaná profesionálním předsedou.

Je ale důležité dívat se na věc v širším kontextu. Chyby ve smlouvách, špatně nastavené pojištění, opomenutí zákonných povinností nebo neznalost aktuálních právních požadavků mohou mít výrazné finanční dopady.

Profesionální vedení přináší především prevenci těchto rizik. Nastavení jasných procesů, kontrola závazků, pravidelná revize smluv i průběžné sledování legislativy se dlouhodobě vyplácí.

Mohou vlastníci profesionálního předsedu nějak kontrolovat?

Ano, a je to velmi důležité. Přenesení odpovědnosti na profesionála neznamená, že by vlastníci přišli o možnost rozhodovat o svém domě.

Naopak – kontrolní mechanismy vždy nastavujeme společně s vlastníky tak, aby se cítili komfortně a bezpečně. Může jít například o zřízení kontrolní komise, spolupodepisovací práva v bankovnictví, možnost náhledu do účtu pro další vlastníky nebo stanovení finančního limitu, nad který již předseda potřebuje souhlas shromáždění.

Rozhodovací pravomoci shromáždění vlastníků zůstávají plně zachovány. Profesionální předseda dům řídí a nese odpovědnost za jeho správu, ale činí tak transparentně a v mantinelech, které si vlastníci sami nastaví.

Transparentnost, předvídatelnost a jasné vymezení kompetencí jsou základním principem naší práce.

S jakými problémy se SVJ nejčastěji potýkají?

Nejčastěji je to nedostatek času a nemožnost obsadit výbor z řad vlastníků. Lidé mají své profese a rodiny a výkon funkce je pro ně dlouhodobě vyčerpávající.

Dalším problémem bývá absence koncepce. Chybí plán oprav, strategie tvorby rezerv nebo jasná pravidla pro výběr dodavatelů. Bez systému pak vzniká napětí mezi vlastníky a rozhodování je spíše reaktivní než promyšlené.

A velmi často se podceňuje právě právní rozměr správy domu – povinnosti, které s sebou výkon funkce přináší.

V čem se ResidentCare liší od běžné správcovské firmy?

Správce obvykle zajišťuje provozní a účetní agendu. Profesionální předseda je ale statutární orgán – nese odpovědnost a činí rozhodnutí.

Jsem přesvědčena, že činnost správce a předsedy by měla být oddělena. Právě předseda má správce kontrolovat. Pokud obě role splývají, kontrolní mechanismus se oslabuje.

Mám za sebou právní praxi, což považuji za zásadní výhodu. Správa SVJ má silný právní rozměr – od smluv a odpovědnosti členů orgánů až po vymáhání pohledávek. Díky právnímu zázemí mohu domům poskytovat komplexní a odpovědné vedení, které je nejen organizačně funkční, ale také právně bezpečné.

Jaké jsou Vaše cíle do budoucna?

Mým cílem je budovat stabilní spolupráci s domy v regionu, který znám, a poskytovat službu postavenou na odpovědnosti, odbornosti a transparentní komunikaci.

Nejde jen o formální výkon funkce. Aktivně se podílíme na dlouhodobém rozvoji domu a podporujeme dobré vztahy mezi vlastníky.

Chci, aby si vlastníci mohli s klidem říct: O náš dům je postaráno – odborně a odpovědně.

Připravilo ResidentCare