Policie prověřuje posudky na nový kulturní dům. Někdo se nás snaží očernit, tvrdí starosta

Nákup a prodej pozemků pro plánovaný kulturní dům v Brandýse nad Labem prověřuje policie. Kriminalisté z Mladé Boleslavi zahájili úkony trestního řízení pro podezření z přečinu křivá výpověď a nepravdivý znalecký posudek. Pochybnosti se týkají zejména znaleckých posudků. Starosta města Petr Soukup (Naše dvojměstí) odmítl, že by posudky byly zmanipulované. Město dlouhodobě odmítá, že by transakce byla účelově nastavena ve prospěch soukromé strany.

„V celé věci zahájili policisté úkony trestního řízení pro podezření ze spáchání přečinu křivá výpověď a nepravdivý znalecký posudek. V současné době ze strany kriminalistů probíhají standardní úkony trestního řízení, tedy i výslechy osob,“ řekla Aktuálně z Brandýska policejní mluvčí Barbora Schneeweissová.

Zahájení úkonů trestního řízení neznamená, že byl trestný čin spáchán nebo že je konkrétní osoba vinná. Policie v této fázi prověřuje podezření.

„Přišlo nějaké anonymní trestní oznámení, ale mě doposud nikdo od policie nekontaktoval (informace k 16. červenci-pozn.red.). Není to nic, co by bylo nějak extra výjimečné, zvlášť v předvolebním období, kdy se trestní oznámení normálně dávají. Nyní je to v rovině prověřování, takže to dopadne dost možná tak, že to bude odloženo,“ řekl starosta Brandýsa-Boleslavi Petr Soukup (Naše dvojměstí) podcastu Dvojtečka.

Opoziční zastupitel Patrick Zandl (Piráti) Aktuálně z Brandýska sdělil, že neví, kdo trestní oznámení podal. Podle svých slov se ale k věci připojuje dalšími právními kroky.

„V případě ‚směny pozemků‘ došlo dle mého soudu mimo jiné k devastaci finanční hodnoty majetku města a nedodržení zákonných postupů při správě majetku města. Je povinností zastupitele takovou věc nechat překontrolovat orgány, které k tomu mají pravomoci a nástroje,“ uvedl Zandl.

Podle něj se opozice snažila motivaci pro transakci rozklíčovat opakovaně. „Já nehodlám zbytek života splácet škodu městu za nákup rybárny v záplavové zóně jen proto, že nic neudělám,“ dodal.

Jak je to s DPH?

Transakce se týká odkoupení pozemků a stavby č. p. 1786 na Ostrůvku, kde dnes funguje prodejna rybářských potřeb. Součástí vypořádání je také převod části městského pozemku u obchvatu ve Staré Boleslavi. Zastupitelé schválili provázané budoucí kupní smlouvy a město před nedávnem vypsalo veřejnou zakázku na architektonickou soutěž na nový kulturní dům. 

Hodnota kupované prodejny rybářských potřeb byla podle znaleckého posudku stanovena na 51,3 milionu korun. Kupní cena se má podle dostupných podkladů skládat z peněžní části 35 milionů korun a z převodu městského pozemku u obchvatu. U něj druhý znalecký posudek stanovil hodnotu na 23,8 milionu korun bez DPH. 

Právě DPH je jednou z hlavních otázek. U posudku na pozemek u obchvatu znalec města výslovně uvádí, že „ceny neobsahují DPH“. Pokud by se k částce 23,8 milionu korun připočetla daň ve výši 21 procent, cena by činila 28,8 milionu korun. Na červnovém zastupitelstvu byla v části věnované dotazům veřejnosti představena analýza, která upozorňuje, že rada města doporučila zastupitelstvu prodej za 23,8 milionu korun včetně DPH. Podle autora analýzy je to zhruba o pět milionů korun méně, než by odpovídalo znalecké hodnotě po připočtení DPH. 

U posudku na samotný Ostrůvek se zdá být situace ještě komplikovanější. Částka 51,3 milionu korun není v dokumentech jednoznačně vysvětlena, jestli jde o cenu včetně DPH, bez DPH, nebo jako hodnota bez posouzení daňového režimu. Pokud by se k 51,3 milionu korun připočítávala DPH, rozdíl by činil více než deset milionů korun. Není ovšem jasné, zda celá transakce s pozemky spadá do platby DPH. U dokončených staveb může být za určitých podmínek osvobozeno od DPH samotné dodání nemovité věci. Z dostupných podkladů ale není zřejmé, zda někdo pro transakci zpracoval daňové posouzení.

Cena obvyklá, nebo tržní hodnota?

Oba posudky, které byly zveřejněny podle zákona o svobodném přístupu k informacím, zpracoval znalec Ondřej Bouzek z Mukařova. Redakce mu zaslala dotazy týkající se metodiky, DPH, povodňového rizika a použitých srovnávacích vzorků. Bouzek na jednotlivé otázky redakce neodpověděl s tím, že posudky jsou rok staré a nerozumí tomu, že je někdo vytáhl před volbami. 

„Na uvedené dotazy bych vám samozřejmě běžně odpověděl, je mi však známo, že celá záležitost ohledně směny/koupě nemovitostí, které byly oceněny, podléhá podanému trestnímu oznámení. Výtky ke znění posudku byly navíc „jistou mne neznámou osobou“ předány ministerstvu spravedlnosti, kterému jsem již řádně odpověděl a vše objasnil,“ konstatoval znalec a dodal, že redakci Aktuálně z Brandýska nezná a netuší, jaký je účel článku. Proto se rozhodl na dotazy neodpovědět. 

Reagoval na ně starosta Soukup: „Že by posudky byly nějak zmanipulované, to odmítám. My jsme chtěli nezávislý pohled. Jestli je posudek udělaný dobře, nebo špatně, nedokážu posoudit, protože nejsem znalec. Někdo se nás snaží očernit, že máme nějaký soukromý byznys, to já odmítám. Jestli se něco takového kdykoliv provalí, tak já odstoupím do druhého dne.“

Jedna z výhrad se týká toho, že oba posudky byly podle zadání zpracovány ke stanovení ceny obvyklé. V závěru však znalec uvádí tržní hodnotu. U posudku na pozemek u obchvatu je v zadání uvedeno „stanovení ceny obvyklé“, v závěru ale stojí tržní hodnota 23,8 milionu korun. 

Podobná nesrovnalost se objevuje i u posudku na Ostrůvek. Zadání míří na cenu obvyklou, ale výsledkem je tržní hodnota 51,3 milionu korun. Znalec v posudku uvádí, že cenu obvyklou nelze stanovit, protože se obdobné nemovitosti v dané lokalitě neobchodují. Výslednou hodnotu pak stanovil kombinací nákladové a porovnávací metody. 

Opoziční uskupení Vy jste město nechalo oba posudky nahlédnout jinému znalci v oboru oceňování nemovitostí Františku Slabákovi. Redakce mu taktéž položila otázky, ale znalec odkázal na své vyjádření pro Vy jste město. Znalec nevypracoval revizní znalecký posudek ani vlastní ocenění, poskytl pouze odborný komentář k dokumentům, které měl k dispozici. Jeho vyjádření proto nelze chápat jako nové ocenění nemovitostí, ale jako odbornou připomínku k metodice použitých posudků.

Podle jeho názoru jsou posudky metodicky nedostačující. U posudku na Ostrůvek upozornil především na to, že z titulní strany není podle něj jasné, zda se určuje cena obvyklá, nebo tržní hodnota. Kritizuje také použití váženého průměru, kdy nákladová metoda dostala váhu 90 procent a porovnávací metoda 10 procent. Podle osloveného znalce není takové vážení dostatečně odůvodněno.

Za podstatné považuje také to, že u komerční nemovitosti nebyla vypočtena výnosová hodnota. „U podnikatelských nemovitostí se vždy a předně určuje výnosová hodnota, podle které se určí výsledná tržní hodnota,“ uvedl znalec oslovený opozicí. Podle něj může být výnosová hodnota výrazně nižší než hodnota uvedená v posudku.

Povodňové riziko

Další výhrada se týká povodní. Posudek na Ostrůvek uvádí u povodňového rizika kategorii „zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav“. Předchozí informace i analýza zveřejněná na zastupitelstvu však upozorňuje, že objekt je podle Digitálního povodňového plánu České republiky veden jako ohrožený objekt při povodňovém scénáři Q100. Podle analýzy má být při scénáři Q20 ohrožena také přístupová cesta pro motorová vozidla.

Oslovený znalec k tomu uvedl, že povodňové riziko podle něj nebylo v posudku zohledněno ani v ceně, ani v porovnávací části. Musíme ovšem připomenout, že nejde o revizní posudek, ale o odborný komentář.

Město již dříve zveřejnilo informace o tom, že budoucí kulturní dům je pojistitelný a dostalo také schválení od Povodí Labe, které však dalo městu několik podmínek. 

• Z rybářských potřeb kulturní dům. Směna a výstavba bude stát asi 135 milionů 
• Komentář: Kulturní dům na brandýském Ostrůvku ano, nebo ne? A co referendum?
• Kulturní dům v Brandýse nad Labem dostal zelenou. Rekonstrukce se však může vyšplhat až na 200 milionů 
• Kulturní dům u řeky je riziko, hřímala žena. Město se pochlubilo papírem od Povodí Labe 
• Škola a kulturní dům pro 800 osob. U Labe vznikne multifunkční objekt 
• Hledají se architekti, kteří navrhnou nový kulturní dům. Předpokládá se investice ve výši 170 milionů